温哥华空屋税 vs. BC省投机税、手把手教您如何申报2022年温哥华空屋税

2022年的温哥华市房屋空屋税已经开始申报！

最近有不少客户朋友询问温哥华市房屋空屋税申报的问题，这里给大家简单介绍一下如何申报。

温哥华市房屋空屋税申报截止日期是2022年2月2日，在温哥华市置业的（除去UBC）朋友们一定要记得在这个日期前进行空屋申报。切记：不是按人头申报，而是按户申报。

如何进行在线申报？

通过以下链接登陆温哥华市政府的申报页面vancouver.ca/eht-declare，然后点击“提交声明”

这些信息在您收到的地税单子上可以看到。

找到图中的对应栏，依次输入编码和密码

选择您是房主本人，房主个人的代表人，还是公司和社团的代表人。

这里需要注意，您申报的物业是自住还是出租6个月以上，如果是自住的话就选择"yes"，这样就可以免交空屋税

确保所填所有信息正确无误，OK的话再点击Declare，即申报成功。申报完成后，您将收到申报确认邮件。

目前温哥华市政府正在给市内所有物业业主邮寄空屋申报信，请各位业主如实申报，一旦发现有作假，将带来严厉处罚。

提醒各位业主必须在2月2日之前完成以下三项，以避免罚金

1. 请在以下网站按时缴纳 Advanced Property Tax

https://vancouver.ca/home-property-development/property-tax.aspx 

2. 请根据 Foilo Number 和 Access code 做好空屋税申报

https://vancouver.ca/home-property-development/empty-homes-tax.aspx  

3. 如果您出租物业的收信地址没有更改到您的自住地址，您可以通过 BC assessment 的官方网站把收信地址更改

https://eforms.bcassessment.ca/address_change_form.asp 

温哥华市空屋税（Empty HomesTax）vs. BC省投机税（Speculation and Vacancy Tax）

广大客户朋友们请不要混淆温哥华空屋税和BC省的投机税。这里给大家也简单介绍一下区别，如有疑问或需更详细信息，请联系您的会计师。

温哥华市空屋税（Empty HomesTax），是针对在温哥华市（City of Vancouver）拥有住宅物业的屋主，对温哥华市的每一个房屋，每年必须申报房屋使用状态的一项税。如果房屋某一年被认定是空置，税收额是这一年政府对房屋的估价乘以税率，要上缴给温哥华市政府。2021年11月25日，温哥华市议会投票同意将该市2021年纳税年度的空屋税上调至3%，2020纳税年度的温哥华市空屋税率为1.25%。

申报所属期间：每年的1月1日-12月31日；

空屋税的豁免：

1）主要自住房 

2）出租6个月以上 

3）其他；

市政府从上年的11月到今年的年初会寄信给每一位屋主，包括地税通知单和空屋税申报指南。

BC省投机空置税（Speculation and Vacancy Tax），是对BC省主要城镇区域的住宅物业的每一个屋主，每年对每一个房屋，必须申报房屋使用状态的一项税。

这项税的应用基于以下情况：

1）  屋主如何使用房屋；

2）  屋主的居民身份和居住状态；

3）  屋主在哪里赚取收入来源和申报税收情况。

屋主是截止到每年的12月31日，拥有物业产权的人；

税基是政府估价。税率，根据屋主的税务居民状态，是否为加拿大公民或永久居民，以及是否太空家庭成员而定。2019年和以后年度，对外国投资者和太空家庭成员，税率是2%；对于加拿大公民或永久居民（非太空家庭成员），税率是0.5%；

税收年度截止到每年的12月31日，缴税期限到下一年的7月份，申报日期截止到下一年的3月31日。

政府每年2月中发放申报指南到每个住户处，来信中有申报需要的ID和Code等等；

豁免情况：（个人详细情况请咨询您的会计师）

一. 个人

1. 自住房(永久居民和公民且BC税务居民, 非太空家庭成员），通常夫妻只允许有一套自住房，除非是工作、医疗或分居原因。

由于以下原因离开自住房，可多一套自住房豁免

i）残疾人居住，做主要住房，屋主豁免；

ii）夫妻分居因工作原因，（省100 Km，或岛和非岛）；

iii）就医治疗，须有医生证明；

iv）一直是自住房，在年底前搬离BC省，这一年该房仍可视作自住房；

v) 本人或配偶是加拿大军队成员；

2. 以前为自住房，由于以下原因，离开自住房，该房仍可视作自住房

i）到护理中心，屋主必须是BC税务居民，且屋主因年龄、残疾、虚弱、上瘾、疾病等原因，当年到护理中心，可豁免最多2年；

ii）就医治疗，屋主必须是BC税务居民，给屋主，配偶或未成年孩子医疗，必须有医生证明，可豁免最多2年；

iii）其他原因，离开自住房如护理，历史文物保护工作，建设和装修，房屋不能居住或就医原因等，屋主必须是BC税务居民（10年内可用一次）：

3. 出租房，房屋出租累计6个月以上，可以给不同的租户，每次出租一个月以上，租户必须是大部分时间居住在该房屋，只要房屋的一个住处出租，整个物业即可豁免，但必须符合出租的其他要求：

i）Arm’s-length (屋主和租户没有特别关系)租户：

所有屋主基本都可豁免；

ii）Non-arm’s-length（家庭成员，亲戚关系或要好朋友等有特别关系）租户：

A）加拿大屋主：基本可豁免，只要租户被屋主同意入住，且每月大部分时间居住；

B）对于海外投资者或太空家庭成员，豁免非常有限

租户必须满足4个条件：a）公民或永久居民；b) BC税务居民；c)非太空家庭成员；d) BC收入（日历年度）大于（等于）3倍的整个该物业的年租金（FM）；

4. 危险或毁损的房屋，不可居住，每年60天以上不能住人，可以豁免；

5. 第二套房更近医疗设施，屋主、配偶或孩子（不管成年与否）就医，为医疗原因，须有医生证明；

6. 获得房屋当年，可以豁免；

7. 夫妻分居或离婚，分开90天以上；

8. 破产，屋主或受托公司破产；

9.亡故，一个屋主亡故，该房屋所有屋主免，且个人代表也免；

10.房屋遗嘱托管为未成年人；

11.出租有限制屋，2018、2019、2020 和2021年可以豁免，只对出租限制规定生效在2018年10月16日前，且在此日期前购买物业的屋主有效；

12.共管物业，也叫Strata Hotel，2018， 2019、2020 和2021年可以豁免；

13.房屋有持牌照的幼儿园；

14.没有房屋的空地，在2018和2019年可以豁免；

15. 其他，如房屋持有者为慈善机构、非营利、政府、市政等，或估价15万以下。

二. 开发中的土地

开发建设中、大装修、新增存货（未售卖掉的单元），及保留历史文物房产可豁免，但是必须遵循一些规定，才能豁免，比如开发中的土地，要积极进行一系列活动，如申请贷款，申请许可，签订设计、建造及工程合同等，拆除和清理现场以及其他一些必要的活动等。

三. 公司、信托或合伙企业拥有物业

公司、信托或合伙企业拥有的住宅物业，同样可以豁免投机税，公司、受托人（托管人）或合伙企业要考虑公司的利益持有人，受益人及合伙人，视同个人拥有物业，看是否满足豁免条件，也即这些人必须是加拿大公民或永久居民，和BC税务居民, 且非太空家庭成员。

如果是交投机税的情况，根据屋主的税务居民状态，收入纳税申报情况，还可以申请Tax Credit税收减免。